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账务是企业财务系统的核心和落脚点，所有的经营行为最终在财务系统中体现为账务处理和相关凭证，构成财务和税务的关键证据链条。账务的规范是企业财务体系规范的关键所在。

遗憾的是，很多企业由于历史原因，账务处理失当，相关会计凭证和原始凭证缺失，或原始凭证不能支持会计凭证，会计凭证不能支持账务体系，日积月累，造成企业账务无法正常反映企业经营现状，在内部造成内控失效，在外部造成涉税风险巨大。

沃德财税派驻专家团队，开展现场工作，对于房地产企业账务体系进行彻底的调研了解，包括每一张会计凭证，每一张原始凭证，从中发现问题，寻找线索。在此基础上形成系统账务整改方案，就核算框架、会计处理和凭证取得三个关键环节提出规范和整改方法，协助企业最短时间，最彻底的完成账务规范与整理工作。

房地产开发业务的会计核算要点——与房地产开发（产品）成本相关的核算

5001 开发成本

开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（1）土地征用及拆迁补偿费，指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费等。

1.实际缴纳耕地占用税

借：开发成本——土地成本——土地征用及拆迁补偿费

贷：库存现金或银行存款

2.实际缴纳契税（受让土地使用权）

借：开发成本——土地成本——契税

贷：库存现金或银行存款

（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3）基础设施费，指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（4）建筑安装工程费，建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（5）公共配套设施费，指在开发小区内发生的可计入土地、房屋开发成本的、不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等设施费用。

在政府或政府有关部门规定的标准内修建的人防设施，清算土地增值税时，不论其实际用途，其建设费用允许作为公共配套设施费据实扣除。

（6）开发间接费用，指房地产开发企业直接组织、管理开发项目的内部独立核算单位及开发现场管理机构为开发房地产而发生的不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。

本科目按经济用途可分为以下四类：

（1）土地开发成本；

（2）房屋开发成本；

（3）配套设施开发成本；

（4）代建工程开发成本。

房地产开发企业同时进行两个以上房地产项目开发时，可单独设置“开发间接费用”科目，归集后按一定比例(如建筑面积等)在不同项目间计算分摊。

本科目期末借方余额，反映房地产开发企业尚未完工的开发产品的实际成本。

5101 开发间接费用

1.本科目核算房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。

2.本科目可按开发间接费用项目进行明细核算。

3.本科目期末可按一定比例计算分摊，结转至“开发成本”，期末无余额。

2211 应付职工薪酬

1.房地产开发企业应当根据职工提供服务的受益对象，对发生的职工薪酬分别以下情况进行处理：

房地产开发项目现场管理机构人员的薪酬

借：开发成本——开发间接费用

贷：应付职工薪酬

2.房地产开发企业将其开发产品发放给职工作为职工薪酬的

（1）借：管理费用、开发成本、销售费用等科目

贷：应付职工薪酬

（2）借：应付职工薪酬

贷：主营业务收入

（3）借：主营业务成本

贷：开发产品

3.无偿向职工提供住房等固定资产使用的，按应计提的折旧额

（1）借：管理费用、开发成本、销售费用等科目

贷：应付职工薪酬

（2）借：应付职工薪酬

贷：累计折旧

1405 开发产品

A.本科目核算房地产开发企业已完工达到预定可使用或可销售状态的开发产品。

B.本科目可按开发项目、开发项目中具有独立经济用途并可单独转让的配套设施进行明细核算。

C.本科目期末借方余额，反映企未实现销售的开发产品的实际成本。

1.开发产品成本的核算

（1）开发间接费用的归集

借：开发间接费用

贷：应付工资、应付福利费、累计折旧、库存现金、银行存款、周转房—周转房摊销等科目

（2）开发间接费用的分配

借：开发成本——房屋开发成本（按核算类别）

——配套设施开发成本（能够有偿转让的配套设施）

——土地开发成本

——代建工程开发成本

贷：开发间接费用

（3）开发成本的分类核算

①开发成本的分类归集

借：开发成本——房屋开发成本

——土地开发成本

——配套设施开发成本

——代建工程开发成本

贷：银行存款、应付账款、开发间接费用等科目

②土地开发成本在不同成本核算对象间的分配

借：开发成本——房屋开发成本

——配套设施开发成本

贷：开发成本——土地开发成本

③配套设施开发成本在不同成本核算对象间的分配

借：开发成本——房屋开发成本

——配套设施开发成本

贷：开发成本——配套设施开发成本

（4）开发成本的结转

房地产开发企业一般应按实际成本核算开发产品，房地产开发企业已完工的开发产品，按其实际成本进行结转。

2.开发产品成本的结转

（1）销售已完工的开发产品

月末，房地产开发企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，包括采用分期收款方式销售开发产品，结转销售成本时：

借：主营业务成本

贷：开发产品

（2）将开发产品转作经营性资产

房地产开发企业将开发的住宅、商用项目、营业性配套设施等开发产品用于本房地产开发企业的生产经营，转作经营性资产，应按开发产品的账面价值结转固定资产或投资性房地产。

借：固定资产或投资性房地产

贷：开发产品

（3）用开发产品进行非货币性交换

①以开发产品换入土地使用权

借：开发成本或无形资产——土地使用权

贷：主营业务收入

同时，结转开发产品销售成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

②以开发产品换入固定资产

借：固定资产

贷：主营业务收入

同时，结转开发产品销售成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

1406 委托代销商品

①与受托单位签订委托代销协议，应按开发产品的实际成本

借：委托代销商品

贷：开发产品

②收到受托单位的代销清单,确认销售收入的同时结转代销商品成本

借：主营业务成本

贷：委托代销商品

③委托代销开发产品如发生退回，应按退回开发产品的实际成本

借：开发产品

贷：委托代销商品

三

与房地产开发企业甲供材料相关的核算

2202 应付账款

1.房地产开发企业购入材料等验收入库，但货款尚未支付，根据有关凭证（发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值）

借：在途物资等科目

贷：应付账款

接受供应单位提供劳务而发生的应付未付款项，根据供应单位的发票账单

借：开发成本、管理费用等科目

贷：应付账款

2.支付时

借：应付账款

贷：银行存款等科目。

3.房地产开发企业与债权人进行债务重组，应当分别债务重组的不同方式进行账务处理：

房地产开发企业以存货清偿债务

借：应付账款（按应付账款的账面余额）

贷：主营业务收入或其他业务收入（按用于清偿债务的存货的公允价值）

营业外收入——债务重组利得（按其差额）

同时，结转存货成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

4.房地产开发企业如有确实无法支付的应付账款，应按其账面余额

借：应付账款

贷：营业外收入

四

与房地产开发企业销（预）售开发产品相关的核算

1.“预收账款”科目核算房地产开发企业按照合同规定向购房单位和个人预收的款项。预收账款情况不多的，也可以不设置本科目，将预收的款项直接记入“应收账款”科目。

2.“预收账款”科目期末贷方余额，反映房地产开发企业向购房单位和个人预收、未结转收入的款项；期末如为借方余额，反映房地产开发企业应由购房单位和个人补付的款项。

五

用开发产品向投资者进行利润分配的核算

房地产开发企业经股东大会或类似机构决议，分配给股东或投资者的开发产品

借：利润分配——应付现金股利或利润

贷：应付股利

借：应付股利

贷：主营业务收入

借：主营业务成本

贷：开发产品

六

与房地产开发企业相关的计提和缴纳税金的核算

（一）房地产开发企业按“预收帐款”、“主营业务收入”、“其他业务收入”计算应交的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

借：税金及附加

贷：应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——地方教育附加

（二）销售开发产品应交土地增值税的核算

1.预缴土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款

2.根据土地增值税清算结果，计提的土地增值税

借：税金及附加

贷：应交税费——应交土地增值税

3.多退少补的土地增值税

借或贷：银行存款

内蒙古沃德税务师事务所有限公司
会计交接手册(接手时使用)
内蒙古沃德税务师事务所有限公司接受______________（委托人）委托于______年___月___日起进行代理记账，现对委托人的会计事项办理交接手续。
一、交接地点及日期
交接地点：		交接日期：________年____月____日
二、交接人员
移交人：，	职位________	工作单位：
接管人：，	职位：会计	工作单位：内蒙古沃德税务师事务所有限公司
监交人：，	职务：法人	工作单位：
三、交接内容
（一）核对及检查
项目		是否相符	备注
总账与明细账是否相符		□相符；□不相符
账表是否相符		□相符；□不相符
固定资产明细账及累计折旧明细账与财务报表是否相符		□相符；□不相符
银行账户与银行对账单是否调节相符		□相符；□不相符
现金账实是否相符		□相符；□不相符
纳税申报表与相关账户是否相符		□相符；□不相符
库存商品账实是否相符		□相符；□不相符
		□相符；□不相符
（二）资料交接清单
项目	起始日期	数量	内容
记账凭证
账册
财务报表
纳税申报表
银行对账单及余额调节表



四、交接前后工作责任的划分
________年____月____日前委托人会计核算的责任事项由原会计人员________以及其他单位: 公司负责，________年____月____日后委托人会计核算的责任按与内蒙古沃德税务师事务所有限公司签订的业务约定书执行。以上交接事项均经交接双方确认无误。
五、其他说明事项
本交接手册一式三份，移交人存档一份，监交人存档一份，接管人持有一份。

移交人：	接管人：		监交人：