1、增值税
增值税常见的问题是对增值税纳税义务发生时间把握不准。
房地产企业一般纳税人增值税纳税义务发生时间，按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十五条规定：
（1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
（2）取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；
未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天，例如房地产企业以房抵债且没有签订合同，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。
房地产销售时分为期房销售和现房销售，增值税缴纳又有不同。
1）、期房销售
（1）预缴
房地产企业一般纳税人取得预售许可证后，预售期房时，商品尚未完工，无法确认收入，同时也未达增值税纳税义务发生时间，不发生增值税纳税义务。
房地产开发企业收到预收款时，应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，不分新老项目，均按照3%的预征率预缴增值税。
目前有部分企业对于老项目，在预售时直接按照5%的征收率预缴增值税，其实是不对的，将形成税款占用了企业资金。
（2）交房
交付时，计算缴纳增值税，此时减去预缴增值税金额，如果是一般计税项目，还应减去增值税进项税额。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
如果交房前先开具发票的，增值税纳税义务发生时间为开具发票的当天。
2）.现房销售
如果房地产企业一般纳税人销售现房，则无须预缴增值税，直接在交付时缴纳增值税即可。
2、土地增值税
土地增值税常见的问题是土地增值税清算的收入口径和清算后如何纳税。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条“关于土地增值税清算时收入确认的问题”规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
2.1.清算时
土地增值税清算时，应以网签合同金额为基准，而非到账金额为准。如果存在按照合同应收未收账款，则属于民事纠纷，不属于税收调整范围。
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
2.2.清算后
房地产企业在土地增值税清算后，对当月取得的转让房地产收入，应当按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
次月15日内企业向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
3、企业所得税
企业所得税常见问题是常常忽略在完工年度应该结转收入，然后配比结转成本。
房地产开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
具体执行时按照孰先原则。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
国税发[2009]31号文件第三十五条规定，凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
我公司在代理纳税申报前，应当对委托人提供的会计资料及其他相关涉税资料进行适当的审核，对委托人所提供的资料有不完整或不合规时，我公司应及时联系委托人要求其予以补正。我公司在代理纳税申报过程中，应当严格遵循税法的相关规定。
一）、代理纳税申报的基本流程
我公司在代理纳税申报过程中应遵循以下六个步骤:
1. 每月25日前，和委托人确认进项税和销项税，预测本月应纳增值税，提醒客户是否进项税已认证等；每季度前5日预测收入、成本、费用，预算本季应交的所得税，提醒客户注意取得成本票、费用票等；
2. 从委托人处取得当期代理纳税申报的资料；
3. 计算当期相关税种的应纳税额；
4. 填制纳税申报表及其附列资料；
5. 将纳税信息发送至委托人进行确认，并且提醒银行是否够缴税款；
6. 经委托人确认后，在规定的申报期内向主管税务机关办理纳税申报。
7. 打印留档并保留电子版；
详见《纳税信息反馈表》
或一般纳税人用主表和附表1，附表2，发邮件或微信给客户确认
小规模用主表发邮件或微信给客户确认
个人所得税需要让客户提供工资明细表并签字或发邮件或微信给我公司；
二）、增值税纳税申报代理
（一）一般纳税人纳税申报代理
1．我公司应从委托人处取得以下各项资料：
（1）委托人当期开票系统出具的增值税专用（普通）发票开票信息；
（2）委托人特殊销售方式下的销售额及其他未开票收入的资料；
（3）委托人当期增值税进项发票“认证结果清单”或“认证结果通知书”及增值税专用发票抵扣联；
（4）委托人符合抵扣条件且在本期申报抵扣的海关进口增值税专用缴款书、购进农产品的收购发票及其他从税务机关取得的解缴增值税税款的税收缴款凭证等资料；
（5）委托人符合抵扣条件且在本期申报抵扣的“货物运输业增值税专用发票”、税控“机动车销售统一发票”的抵扣联；
（6）委托人符合抵减应交增值税条件的税控专用设备购置及技术服务费发票；
（7）委托人当期“主营业务收入”、“其他业务收入”、 “营业外收入”以及“应交税费-应交增值税”明细账、当期科目发生额及余额表和其他相关会计资料；
（8）委托人当期资产负债表以及利润表；
（9）委托人其他与纳税申报相关的资料。
2．计算当期应纳税额
应纳税额=当期销项税-当期进项税
我公司在计算当期应纳税额时应重点注意以下方面：
（1）根据委托人当期应税业务的销售额及适用的税率，计算当期的销项税额；
（2）不得从销项税额中抵扣的进项税额；
（3）进项税额的抵扣时间。
3．填制增值税纳税申报表（一般纳税人适用）及其附列资料
我公司填制一般纳税人增值税纳税申报表及其附列资料，应根据委托人发生增值税相关业务的实际情况，结合其“主营业务收入”、“其他业务收入”、“应交税费-应交增值税”等明细账和财务报表内容，为委托人填制增值税纳税申报表及其他资料。
我公司在代理填制一般纳税人增值税纳税申报表及其附列资料时，应注意：
（1） 根据增值税纳税申报表及其附列资料的填写说明，按照“先附列资料后纳税申报表”的顺序填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）及其附列资料》；
（2） 特别注意与其他纳税资料之间的逻辑关系，包括：
① 增值税专用发票的开票数据电文或税控IC卡载有的增值税专用发票销项税额、税额汇总数必须与《增值税纳税申报表附列资料(一)》中“开具税控增值税专用发票”中所填列的销售额、税额数据相符。
② 经税务机关认证的当期增值税进项税抵扣金额汇总数必须大于或等于《增值税纳税申报表附列资料（二）》“本期认证相符且本期申报抵扣”中所填列的进项金额、税额汇总数（非辅导期管理）。发现存在有未通过稽核的海关缴款书，应及时跟踪查明原因，进行必要的修改。
③ 报送《海关完税凭证抵扣清单》（电子数据），申请稽核比对的海关进口增值税专用缴款书的份数、金额汇总数必须与《增值税纳税申报表附列资料（二）》“其中：海关进口增值税专用缴款书”所填列的份数、金额汇总数相等。
④ 委托人“应交税费-应交增值税”明细账记载的“销项税额”、“进项税额”、“进项税额转出”等当期发生额应当与增值税纳税申报表的相关内容金额相符，如不相符的，应查明原因。
4．将纳税信息反馈至委托人
我公司编制完成纳税申报表之后，应将委托人的本期增值税相关纳税信息反馈至委托人。具体格式参照《纳税信息反馈文本范例1(一般纳税人适用)》。
5．规定的申报期内向主管税务机关办理纳税申报
我公司收到委托人对当期纳税信息的确认信息后，在规定的申报期内，及时为委托人办理增值税纳税申报工作。
（二）小规模纳税人纳税申报代理
1．我公司应从委托人处取得以下各项资料：
（1）委托人当期开票系统出具的增值税普通发票汇总表、其他收入凭证；
（2）委托人当期如有向税务机关申请代开增值税专用发票的，须提供代开票记账联、缴纳的税金及附加缴款书；
（3）委托人当期“主营业务收入”、“其他业务收入”、“营业外收入”以及“应交税费-未交增值税”明细账、当期会计科目发生额及余额表以及其他相关会计资料；
（4）委托人当期资产负债表和利润表；
（5）委托人其他与纳税申报相关的资料。
2．计算当期应纳税额
应纳税额=不含税销售额×征收率
3．填制增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）及其附列资料
我公司填制小规模纳税人增值税纳税申报及附列资料，应根据委托人发生增值税业务的实际情况，结合开具的增值税普通发票及其他收入凭证、“应交税费-未交增值税”明细账，为委托人填制增值税纳税申报表及其附列资料。
我公司在填制小规模纳税人增值税申报表及其附列资料时，应注意：
（1） 根据增值税纳税申报表及其附列资料的填写说明填制《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）及附列资料》；
（2） 委托人“应交税费-未交增值税”账载金额应当与增值税纳税申报表的相关内容金额相符，如不符，应查明原因。
4．将纳税信息反馈至委托人
我公司编制完成纳税申报表之后，应将委托人的本期增值税相关纳税信息反馈至委托人。具体格式参照《纳税信息反馈文本范例2(小规模纳税人适用)》。
5．在规定的申报期内向主管税务机关办理纳税申报
我公司收到委托人对当期纳税信息的确认信息后，在规定的申报期内，及时为委托人办理增值税纳税申报工作。
三）、企业所得税纳税申报
根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，纳税人应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表及财务会计报告，预缴税款。自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表及财务会计报告，并汇算清缴，结清应缴应退税款。
（一）我公司在代理申报季度预缴企业所得税和企业所得税年度汇算清缴时，应当执行以下操作规范：
（1） 核查收入核算账户和主要的原始凭证，计算当期生产经营收入、财产转让收入、股息收入等各项应税收入；
（2） 核查成本核算账户和主要的原始凭证，根据会计核算制度，确定当期产品销售成本或营业成本；
（3） 核查主要期间费用账户和原始凭证，确定当期实际支出的销售费用、管理费用和财务费用；
（4） 核查税金核算账户，确定税前应扣除的税金总额；
（5） 核查损失核算账户及其相关的原始凭证，计算资产损失、投资损失和其他损失；
（6） 核查营业外收支账户及主要原始凭证，计算营业外收支净额；
（7） 核查不征税收入、免税收入额及允许弥补的以前年度亏损，年度汇算清缴时还要核查按照税法规定的各项税前扣除项目及标准。
（二）我公司代理申报企业所得税步骤如下:
1. 我公司应取得并核查以下各项资料
（1）委托人当期资产负债表以及利润表；
（2）委托人当期会计科目发生额及余额表；
（3）委托人资产类、负债类、所有者权益类、收入类、成本费用类各账户的明细账；
（4）委托人当期记账凭证及相关原始凭证；
（5）委托人其他与纳税申报相关的资料。
2.计算当期应纳税额
企业所得税基本计算公式为：
应纳所得税额=应纳税所得额×税率-减免税额-抵免税额
应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损
或者应纳税所得额=会计利润+（-）纳税调整项目-允许弥补的以前年度亏损
企业所得税年度汇算清缴时，我公司应重点对“收入总额”和“税前准予扣除项目和标准”进行检查或审核。
（1）检查或审核主营业务收入和其他业务收入
① 核对各种收入的报表数、总账数和明细账合计数，确定是否相符；
② 特别注意库存商品明细账的发出栏记录，检查其对应账户，是否将产品作为馈赠礼物、非货币性资产交换而少计收入的情况；
③ 查阅预收账款明细账，计算其账龄，是否存在长期挂账而少计收入的情况；
④ 收入类项目是否存在其他需要所得税税前调整的事项。
（2） 检查或审核税前准予扣除项目和标准
①查阅各项成本费用明细账，核对其记账凭证、原始凭证，检验当期发生的各项成本费用是否真实合理，是否高估；
②检查职工工资、职工福利费、职工工会经费和职工教育经费的列支是否符合税法规定的准予税前扣除的标准和条件；
③检查广告费和业务宣传费是否按税法规定标准在税前列支；
④检查业务招待费是否按税法规定标准在税前列支；
⑤根据营业外支出明细账借方发生额进行逐笔审核，检查是否符合税法规定的准予税前扣除的标准和条件；
⑥扣除类项目是否存在其他需要所得税税前调整的事项。
3. 填制企业所得税纳税申报表及其附列资料
我公司在执行必要的检查核对程序之后，根据委托人提供的会计报表、当期会计科目发生额及余额表等相关资料，按照税法相关规定填制《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》或《企业所得税年度汇算清缴纳税申报表》。
4. 将纳税信息反馈至委托人
我公司填制完成纳税申报表之后，应将委托人本期应缴企业所得税信息反馈至委托人。具体格式参照《纳税信息反馈文本范例1(一般纳税人适用)》。
5.在规定的申报期内向主管税务机关办理纳税申报
我公司收到委托人对当期纳税信息的确认信息后，在规定的申报期内，及时为委托人办理企业所得税纳税申报工作。
四）、个人所得税纳税申报
我公司在收到委托方提供的当期工资薪金计算表、劳务报酬计算表等涉税资料后，根据《中华人民共和国个人所得税法》及相关规定，代理委托人向主管税务机关办理个人所得税纳税申报手续。
我公司应严格按以下规范程序操作：
1. 审核工资薪金计算表、劳务报酬计算表、利息、股息、红利支付明细表，确定征税范围；
2. 根据税法有关税前扣除项目的具体规定，确定免于征税的所得额；
3. 确认个人所得税税款负担方式和适用的税率，计算应纳税额；
4. 我公司在执行以上必要程序之后，根据《个人所得税纳税申报表填表指南》编制申报表；
5. 我公司填制完成纳税申报表之后，应将委托人本期应代扣代缴个人所得税信息反馈至委托人，具体格式参照《纳税信息反馈文本范例1(一般纳税人适用)》；
6. 我公司收到委托人对当期纳税信息的确认信息后，在规定的申报期内，及时为委托人办理个人所得税纳税申报工作。
蒙公网安备 15010202150904号
